Kesenjangan harga jual-beli di UAE menyempit, pembeli beralih ke sewa

Kesenjangan antara harga yang diharapkan pembeli rumah di Uni Emirat Arab (UAE) dan harga yang diminta penjual semakin menyempit, seiring pasar properti terus mendapatkan momentum setelah perlambatan akibat konflik regional. Menurut analisis terbaru dari portal properti Property Finder, proporsi pembeli yang memperkirakan harga akan turun menurun menjadi 63 persen pada Mei, turun dari puncak lebih dari 70 persen segera setelah konflik dimulai. Ini menandai penurunan bulanan kedua berturut-turut, meskipun harga yang diiklankan penjual tetap mendekati tingkat sebelum konflik.

Sebelum konflik, sentimen pembeli di UAE cukup terbagi rata. Jajak pendapat sentimen konsumen Property Finder pada Januari-Februari menemukan pembeli terbagi hampir sama: 36 persen memperkirakan harga turun, 35 persen memperkirakan kenaikan, dan 29 persen mengantisipasi harga stabil. Setelah konflik dimulai, mayoritas pembeli beralih ke ekspektasi penurunan harga dan menunda pembelian dengan harapan mendapatkan diskon. Ekspektasi penurunan itu telah berkurang setiap bulan sejak saat itu, mencapai 63 persen pada Mei – sebuah penyesuaian yang jelas meskipun bertahap.

Sementara itu, penjual hanya bergerak sedikit. Indeks harga listing milik Property Finder menunjukkan harga yang diminta penjual sekitar dua persen di bawah tingkat sebelum konflik pada Mei, dibandingkan dengan sekitar satu persen di bawah pada April. Dengan penjual yang sebagian besar tetap bertahan, kesenjangan antara kedua sisi menutup, meskipun perlahan.

Cherif Sleiman, chief revenue officer di Property Finder, menggambarkan ini sebagai pasar yang sedang melalui penemuan harga – proses di mana pembeli dan penjual secara bertahap menyelaraskan nilai rumah. “Ketika pembeli dan penjual berjauhan dalam harga, transaksi terhenti, dan jarak itulah yang sekarang menyempit. Yang penting adalah bagaimana penyempitannya: melalui ekspektasi yang mereda, bukan melalui kepanikan di salah satu sisi. Pasar di mana lebih banyak orang memperkirakan harga akan bertahan adalah landasan yang lebih stabil daripada yang berayun antara ketakutan dan optimisme, dan stabilitas itu biasanya harus datang terlebih dahulu. Biasanya, kedua sisi menutup kesenjangan itu sebelum transaksi mulai meningkat lagi, bukan setelahnya; itulah mengapa kami mengamati pola perilaku ini sama cermatnya dengan angka transaksi itu sendiri.”

Permintaan tidak menurun melainkan dialihkan, dengan lebih banyak orang memilih untuk menyewa sekarang daripada menunggu harga lebih stabil. Kontrak sewa baru pada Mei hanya 20 persen di bawah tingkat sebelum konflik, pemulihan tajam dari 32 persen di bawah pada Maret. Hampir setengah dari semua aktivitas sewa pada Mei – 47 persen – terdiri dari orang-orang yang aktif pindah ke rumah baru daripada hanya memperbarui sewa yang ada, naik dari 41 persen pada Maret, sebuah tanda yang menunjukkan momentum baru di pasar sewa. Alessia Sheglova, CEO Dacha Real Estate, mengatakan pergeseran ini mencerminkan basis konsumen yang strategis, bukan panik. Sam McCone, managing partner McCone Properties, menambahkan bahwa kesenjangan menutup setiap hari dan pendekatan tawaran rendah mulai memudar karena pembeli menyadari bahwa mereka bisa mendapatkan kesepakatan yang baik tetapi tidak dengan harga yang sangat rendah.