BAE'de alıcı-satıcı fiyat makası daralıyor, ev arayanlar kiraya yöneliyor

Birleşik Arap Emirlikleri'nde (BAE) konut piyasasında alıcıların beklediği fiyatlarla satıcıların talep ettiği fiyatlar arasındaki fark, bölgesel çatışmanın ardından yavaşlayan piyasanın yeniden ivme kazanmasıyla daralmaya devam ediyor. Emlak portalı Property Finder'ın son analizine göre, Mayıs ayında fiyatların düşeceğini bekleyen alıcıların oranı yüzde 63'e geriledi. Bu oran, çatışmanın hemen başlangıcında yüzde 70'in üzerindeydi. Satıcıların ilan fiyatları ise çatışma öncesi seviyelere yakın seyrediyor.

Çatışma öncesinde BAE'de alıcı duyarlılığı oldukça dengeliydi. Property Finder'ın Ocak-Şubat döneminde yaptığı tüketici duyarlılığı anketi, alıcıların neredeyse eşit şekilde bölündüğünü gösteriyordu: yüzde 36'sı fiyatların düşeceğini, yüzde 35'i yükseleceğini, yüzde 29'u ise sabit kalacağını öngörüyordu. Çatışma başladığında alıcıların çoğunluğu fiyat indirimi beklemeye başladı ve indirim umuduyla satın alımlarını erteledi. Bu düşüş beklentisi her ay azalarak Mayıs'ta yüzde 63'e indi; bu, kademeli ama net bir düzeltmeye işaret ediyor.

Satıcılar ise yalnızca marjinal bir hareket gösterdi. Property Finder'ın kendi ilan fiyat endeksi, Mayıs ayında ilan edilen satış fiyatlarının çatışma öncesi seviyelerin yaklaşık yüzde 2 altında olduğunu, Nisan'da ise bu farkın yüzde 1 civarında olduğunu ortaya koyuyor. Satıcıların büyük ölçüde dirençli olmasıyla iki taraf arasındaki fark yavaş da olsa kapanıyor. Property Finder'ın gelir sorumlusu Cherif Sleiman, bu durumu piyasanın fiyat keşfi sürecinden geçmesi olarak tanımlıyor.

Talep azalmaktan ziyade yön değiştirdi; daha fazla kişi fiyatların daha da oturmasını beklemek yerine şimdilik kiralamayı tercih ediyor. Mayıs ayında yeni kira sözleşmeleri, çatışma öncesi seviyelerin yalnızca yüzde 20 altında gerçekleşti. Bu, Mart ayında yüzde 32 olan farkın belirgin bir iyileşmesi. Mayıs ayındaki tüm kiralama faaliyetlerinin yüzde 47'si, mevcut kiraları yenilemekten ziyade yeni eve taşınan kişilerden oluşuyordu; bu oran Mart'ta yüzde 41'di ve kiralama piyasasında yeniden canlanmaya işaret ediyor.

Sektör temsilcileri, bu değişimin panikten ziyade stratejik bir tüketici tabanını yansıttığını belirtiyor. Dacha Real Estate CEO'su Alessia Sheglova, alıcıların daha veri odaklı ve sıkı pazarlık yaptığını, ancak iyi fiyatlandırılmış ve istenen özellikteki mülklerin büyük indirimlere gitmediğini fark ettiklerini söylüyor. McCone Properties yönetici ortağı Sam McCone ise çatışmanın başında alıcıların çok düşük tekliflerle geldiğini, ancak şimdi bu yaklaşımın azaldığını, çünkü ciddi alıcıların piyasada iyi bir anlaşma yapabileceklerini ancak gülünç derecede düşük fiyatlarla değil, anladıklarını ifade ediyor.