ABD'de Konut Kredisi Faizleri Yüksek Seviyelerde Kilitli: Yeni Yasa Piyyasa Nefes Aldırabilir Mi?

Amerika Birleşik Devletleri'nde konut edinme maliyetlerinin düşmesi ve piyasanın rahatlaması konusunda bekleyen alıcılar, büyük bir hayal kırıklığı yaşamaya devam ediyor. İran ile yaşanan jeopolitik gerilimler ve bu durumun tetiklediği enflasyonist baskılar, konut kredisi faizlerinin inatçı bir şekilde yüksek kalmasına neden oluyor. Üstelik Federal Reserve'un (Fed) fiyat baskılarını kontrol altına almak için faiz oranlarını tekrar yükseltme ihtimali, piyasalardaki belirsizlikleri daha da artırıyor. Tüm bu olumsuz ekonomik tabloya rağmen, önümüzdeki yıllarda konut arzını artırmayı ve erişilebilirliği kolaylaştırmayı amaçlayan iki partili yeni bir konut yasasının yürürlüğe girmesi bekleniyor. ABD Başkanı Donald Trump'ın yasayı vetolamaması halinde, bu durum otomatik olarak cuma günü gece yarısı resmi olarak kanunlaşacak ve piyasalara uzun vadeli bir umut ışığı doğuracak.

Piyasadan gelen son veriler, 30 yıllık sabit faizli konut kredisi ortalamalarının yaklaşık yüzde 6,49 seviyelerinde gezindiğini ve yılın en yüksek seviyelerine yakın bir noktada seyrettiğini doğrulamaktadır. Bu oranlar, doğrudan ABD Hazine bonosunun 10 yıllık getirisini yakından takip etmekte olup, bu getiri de piyasanın enflasyon beklentileriyle sıkı bir şekilde bağlantılıdır. Orta Doğu'daki çatışmaların ve yükselen petrol fiyatlarının kalıcı bir enflasyona yol açabileceği endişesi, yatırımların yönünü değiştirerek bono getirilerini yüksek tutmaktadır. Fed'in bu ekonomik baskılar karşısında olası bir faiz artırımına gidebileceği korkusu, şu anki yüksek faiz ortamının devam etmesine zemin hazırlamaktadır. Bu durum, sadece mevcut ev alımlarını zorlaştırmakla kalmıyor, aynı zamanda piyasadaki genel daralma beklentilerini de güçlendiriyor.

Buna karşın, bazı gayrimenkul platformleri ve ekonomistler orta vadede daha iyimser bir tablo çizmekte ve faizlerde kademeli bir düşüş olabileceğini öngörmektedir. Örneğin Zillow, 2026 yılı sonuna kadar konut kredisi faizlerinin yüzde 6,3 gibi bir seviyeye kadar gerileyebileceğini tahmin etmektedir. Ancak uzmanlar, bu düşüşün yine de geçtiğimiz yılın son çeyreğindeki rakamlardan daha yüksek bir seviyede kalacağını ve bu durumun erişilebilirliği olumsuz etkileyeceğini vurgulamaktadır. Geçen yılın sonbahar ve kış aylarında faizlerde yaşanan görece avantajlı ortamın ortadan kalkması, alıcılar için piyasa koşullarını eskisinden daha da sertleştirebilir. Dolayısıyla faizlerin düşüş eğilimine girmesi beklense bile, konut piyasasındaki fiyat ve maliyet baskılarının kısa vadede tamamen ortadan kalkması oldukça zor görünmektedir.

Mevcut yüksek faiz ortamı, potansiyel ev alıcılarının büyük bir kısmını piyasadan uzak tutmaya devam ediyor ve bu durum satış rakamlarına doğrudan yansıyor. Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (NAR) açıkladığı verilere göre, mevcut konut satışları haziran ayında mayıs ayına kıyasla yüzde 2,4 oranında düşüş kaydetti. Bu düşüş, normalde yılın en hareketli dönemlerinden biri olan ilkbahar satış sezonunda yaşanmış olması açısından piyasadaki soğumayı net bir şekilde gözler önüne sermektedir. Buna rağmen, geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla satışlarda yüzde 2,8 oranında bir artışın yakalanması, talebin tamamen çökmediğini göstermektedir. Bununla birlikte, satışlardaki bu gözle görülür düşüşe rağmen, mevcut konutların ortalama satış fiyatı haziran ayı itibarıyla 440 bin 600 dolara ulaşarak tüm zamanların en yüksek haziran rekorunu kırmıştır.

Konut kredisi faizlerindeki bu inatçı yüksek seyir aslında piyasadaki daha derin yapısal sorunların, yani konut arzı eksikliğinin bir yansıması olarak değerlendirilmektedir. Uzun süredir devam eden konut kıtlığı, alıcıların çok daha az sayıdaki ev için rekabet etmesine ve bu durumun doğrudan fiyatları yukarı itmesine neden olmaktadır. Tam bu noktada, ABD Kongresi tarafından onaylanan ve '21. Yüzyıla Giden Yol Konut Yasası' olarak adlandırılan yasa tasarısı, konut arzını artırma hedefiyle hayati bir önem taşıyor. Bu yasa, fabrikalarda üretilen prefabrike evlerin piyaya entegrasyonunu kolaylaştırmayı ve kullanılmaz duruma gelmiş mevcut evlerin onarımı için hibe ile silinebilir krediler sağlamayı amaçlamaktadır. Başkan Trump yasayı imzalamaktan kaçınmış olsa da, eğer cuma akşamına kadar veto etmezse yasa otomatik olarak yürürlüğe girecek ve uzmanlara göre uzun vadede ülke genelindeki ev fiyatları ile bulunabilirliği olumlu yönde etkileyecek bir yapı taşı işlevi görecektir.