Güney Kore'de Emlak Vergisi Oranlarının Artırılması Vergileri İkiye Katlayabilir

Güney Kore hükümetinin bu ay sonunda açıklamayı planladığı gayrimenkul vergi reformu paketi, ülke genelinde mülk sahipleri üzerindeki mali yükü önemli ölçüde artırması bekleniyor. Yapılan yeni analizler, kapsamlı emlak vergisinin (Jongbu-tax) hesaplanmasında temel alınan 'adil piyasa değeri oranının' mevcut yüzde 60 seviyesinden yüzde 80'e çıkarılması durumunda sonuçların ne olacağını detaylı bir şekilde ortaya koyuyor. Böyle bir senaryoda, ortalama bir ev sahibinin ödeyeceği yıllık emlak vergisinin neredeyse iki katına çıkacağı öngörülüyor. Bu durum, özellikle Seul ve civar bölgelerde yaşayan ve yüksek değerli konutlara sahip olan vatandaşları doğrudan etkileyecek bir gelişme olarak öne çıkıyor. Hükümetin bu adımı, piyasa koşullarını dengeleme ve vergi adaletini sağlama hedeflerinin bir parçası olarak değerlendiriliyor, ancak mülk sahipleri arasında ciddi endişelere yol açmış bulunuyor.

Ulusal Meclis Bütçe Politikası Ofisi'nin sunduğu ve Ulusal Meclis Üyesi Lee Jong-wook tarafından paylaşılan verilere göre, oranların yükseltilmesinin devlet bütçesi üzerindeki etkileri oldukça çarpıcı. Mevcut yüzde 60'lık adil piyasa değeri oranı uygulandığında, 2026 yılında toplanacak konut bazlı emlak vergilerinin yaklaşık 8 trilyon 699 milyar won olduğu tahmin ediliyor. Ancak bu oranın yüzde 80'e yükseltilmesi halinde, toplam vergi geliri 10 trilyon 658 milyar wona ulaşarak yüzde 15.7'lik bir artış kaydedecek. Eğer hükümet bu oranı daha da agresif bir şekilde yüzde 95 seviyesine çekerse, toplam hasılatın 10 trilyon 772 milyar wona ulaşıp yüzde 23.8 oranında artması bekleniyor. Bu sayısal projeksiyonlar, vergi oranlarındaki küçük değişikliklerin dahi devletin genel bütçe gelirleri üzerinde devasa etkiler yaratabileceğini net bir şekilde gösteriyor.

Söz konusu adil piyasa değeri oranı, mülklerin resmi değerlerinin vergilendirme tabanına dönüştürülmesinde kullanılan en kritik çarpan olarak işlev görüyor. Bu oran, geçmişte Moon Jae-in hükümeti döneminde yüzde 80'den yüzde 95'e çıkarılarak mülk sahipleri üzerinde ağır bir vergi yükü oluşturulmuştu. Ancak şu anki Yoon Suk-yeol yönetimi, göreve geldiği dönemin başlarında bu oranı yüzde 60 gibi görece düşük bir seviyeye indirerek vatandaşların vergi yükünü hafifletmeyi tercih etmişti. Şimdi gündeme gelen yeni reform paketi, politikanın tekrar eski ve ağır vergilendirme sistemine doğru kayabileceği izlenimini güçlendiriyor. Hükümetin bu oranlandırmayı yeniden neden yükseltmeyi düşündüğü, ekonomik dengeleri ve vergi adaleti tartışmalarını yeniden alevlendirmiş durumda.

Vergi oranlarının artırılmasının bireysel düzeydeki yansımaları da son derece etkileyici olacak gibi görünüyor. 2024 yılı verilerine göre ülkede kapsamlı emlak vergisi ödeyen yaklaşık 455 bin 331 kişi bulunuyor ve bu kişilerin ortalama ödediği tutar şu an 3 milyon 240 bin won civarında. Eğer adil piyasa değeri oranı yüzde 80 olarak güncellenirse, kişi başına düşen ortalama vergi yükü tam 1.9 kat artışla 6 milyon 240 bin wona fırlayacak. Eğer senaryo daha da ileri gidilir ve oran yüzde 95'e çıkartılırsa, ortalama mülk sahibi 7 milyon 800 bin won ödemek zorunda kalacak; bu da mevcut duruma kıyasla tam 2.4 katlık bir artış anlamına geliyor. Bu denli yüksek ve ani vergi artışları, özellikle emekli vatandaşlar ve sabit gelirli kesimler üzerinde ciddi bir madi baskı oluşturma potansiyeli taşıyor.

Bölgesel olarak değerlendirildiğinde, bu vergi artışından en çok etkilenecek yerlerin başını ülkenin başkenti Seul ve onu çevreleyen Gyeonggi bölgesi çekiyor. Adil piyasa değeri oranının yüzde 80'e çıkarılması durumunda, yalnızca Seul bölgesindeki konutlar için tahsil edilen yıllık emlak vergisi mevcut 4 trilyon 519 milyar won seviyesinden 5 trilyon 472 milyar wona sıçrayarak yüzde 21.1 oranında artacak. Aynı oran yüzde 95'e yükseltilirse, Seul'deki toplam vergi yükü 5 trilyon 959 milyar wona ulaşarak yüzde 31.9'luk muazzam bir artış yaşayacak. Gyeonggi bölgesi de benzer bir kaderi paylaşacak; yüzde 80'lik senaryoda bölgelerin vergi yükü 2 trilyon 377 milyar wondan 2 trilyon 258 milyar wona çıkarken, yüzde 95'lik uygulamada bu rakamın 2 trilyon 370 milyar wona ulaşması ve yüzde 16.3 artış kaydetmesi öngörülüyor. Bu yoğunlaşmış mali baskı, nüfusun ve yüksek değerli gayrimenkul piyasasının en çok merkezleştiği metropol bölgelerdeki vatandaşları doğrudan ve derinden etkileyecek.